• // PRONET prejemnik certifikata bonitetne odličnosti AAA //
  • // Accounting Box - prvi in edinstven ProGRAM v Sloveniji //
  • // PRONET Kranj je za uspešno poslovanje prejel certifikat Excellent SME Slovenia. //
  • // Naredite Backup in zaščitite svoje podatke s storitvijo SecureDataVault (iStor) //
  • // Pro CRM - rešitev v oblaku z najboljšim razmerjem cena/kvaliteta //
Takoj PREIZKUSITE AccountingBox in spoznajte 3 ključne prednosti

Davčno svetovanje – Davčna obravnava prenosa nepremičnine

Rubrika: RAČUNOVODSTVO IN FINANCE
Ključne besede: Nakup poslovnega prostora, Kakšen je postopek prodaje nepremičnine za s.p., Prenos nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo
Vir: Davčna oaza
Datum: 01 2014
Povzetek: Davčno svetovanje – Davčna obravnava prenosa nepremičnine, ki je v lasti s.p.-ja v gospodinjstvo zasebnika ter vpis spremembe v zemljiško knjigo!

Vprašanje

Samostojni podjetnik je kupil poslovni prostor (poslovni prostor je evidentiran v poslovnih knjigah), ki ga želi prodati sebi kot fizični osebi. Knjigovodska vrednost poslovnega prostora je 47.000 EUR. Prodati ga želi po vrednosti 60.000 EUR. Zanima nas, kakšen je postopek prodaje (izdaja računa) in kako je z vpisom v zemljiško knjigo. Radi bi imeli tudi nekoliko bolj splošni pregled, kako je s prenosi nepremičnin v gospodinjstvo, v primeru, ko so kupljene na podjetje.

Odgovor na zastavljeno vprašanje

V skladu s 6. odstavkom 3. člena zakona o gospodarskih družbah, je podjetnik fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnosti v okviru organiziranega podjetja. S pravnega vidika tako premoženje fizične osebe ni ločeno od premoženja njenega gospodinjstva, zato tudi prenos z vidika obligacijskega in stvarnega prava ne moremo obravnavati kot odtujitev oziroma pridobitev. Posledično v zemljiški knjigi pri prenosu ne pride do sprememb, saj je že zdaj kot lastnik nepremičnine vpisana fizična oseba in ne njegovo podjetje.

Slovenski računovodski standardi prenosa stvarnega premoženja v gospodinjstvo posebej ne urejajo, vendar to še ne pomeni, da takšen prenos ni dopusten. V SRS 39 so posebej urejeni prenosi, kot so:

  • prenos denarnih sredstev iz gospodinjstva v podjetje;
  • prenos stvarnega premoženja iz gospodinjstva v podjetje in
  • prenos denarnih sredstev iz podjetja v gospodinjstvo.

Prenosi stvarnega premoženja med podjetjem in gospodinjstvom se po SRS 39 ne obravnavajo kot prihodki oziroma odhodki, temveč kot povečanje oziroma zmanjšanje podjetnikovega kapitala. V skladu z enotnim kontnim načrtom se evidentirajo na kontu 918.

Prenos nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo med opravljanjem dejavnosti v skladu z Zakonom o dohodnini (ZDoh-2)

V skladu s 50. členom Zakona o dohodnini (ZDoh-2) se prenosi stvarnega premoženja med podjetjem in gospodinjstvom štejejo za pridobitev oziroma odtujitev. Pri tem je treba v skladu s 4. odstavkom 50. člena upoštevati pravila, določena za transakcije med povezanimi osebami. Prenos stvarnega premoženja iz podjetja v gospodinjstvo se tako v skladu z ZDoh-2 obravnava kot brezplačna odtujitev sredstev povezani osebi. V skladu s 16. členom ZDoh-2 se v tem primeru kot podlaga za ugotovitev višine davčnih prihodkov uporabijo primerljive tržne cene, kot jih določa Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb. Primerljive tržne cene tako določijo določijo z eno od naslednjih metod ali njihovo kombinacijo[1]:

1. z metodo primerljivih prostih cen;

2. z metodo preprodajnih cen;

3. z metodo dodatka na stroške;

4. z metodo porazdelitve dobička; ali

5. metodo stopnje čistega dobička.

Davčno osnovo se tako v primeru prenosa nepremičnine v davčnem obračunu poveča za razliko med knjigovodsko vrednostjo nepremičnin in tržno vrednostjo na podlagi primerljive tržne cene v skladu z ZDDPO-2. Naj opozorim, da se prihodki v smislu 50. člena ZDoh-2 ne izkazujejo v okviru prihodkov izkaza poslovnega izida, temveč se prikažejo kot povečanje prihodkov zaradi cen med povezanimi osebami pri obračunu dohodnine od dohodkov iz dejavnosti.

V kolikor je tržna cena nepremičnine, ugotovljena na podlagi primerljive tržne cene 60.000 EUR, boste v davčnem obračunu davčno osnovo povečali za 13.000 EUR. Povečanje boste v davčnem obračunu zapisali v postavko povečanja prihodkov zaradi cen med povezanimi osebami.

Prenos nepremičnine v gospodinjstvo med opravljanjem dejavnosti v skladu z Zakonom o davku na dodano vrednost (ZDDV-1)

V skladu z 8. členom ZDDV-1 se za dobavo blaga, opravljeno za plačilo, šteje tudi uporaba blaga s strani davčnega zavezanca za namene neobdavčljivih transakcij, če je bila za to blago dana pravica do celotnega ali delnega odbitka DDV pri pridobitvi blaga.

Pri dobavi nepremičnin je treba upoštevati tudi določbo 7. odstavka 44. člena ZDDV-1 po kateri je dodano vrednost oproščena dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve. V skladu z 8. odstavkom 44. člena ZDDV-1 je davka na dodano vrednost oproščena tudi dobava zemljišč, razen stavbnih zemljišč.

V primeru, ko ima podjetje ob nabavi pravico do odbitka DDV in ne gre za prenos »novih« objektov oziroma delov objektov v skladu s prejšnjim odstavkom, je prenos oproščena dobava v skladu s 44. členom ZDDV-1, potreben pa je tudi popravek odbitka vstopnega davka na dodano vrednost v skladu z 68. do vključno 70. členom ZDDV. Prvotni odbitek je treba tako popraviti, če je odbitek višji oziroma nižji od odbitka, do katerega je bil zavezanec upravičen. Pri nepremičninah se popravek razporedi na obdobje 20 let. V primeru dobave osnovnih sredstev v obdobju popravka se šteje, kakor da se osnovno sredstvo uporabi za njegovo ekonomsko dejavnost do konca obdobja popravka. Če je dobava osnovnih sredstev v celoti obdavčena, se šteje, da je ekonomska dejavnost v celoti obdavčena. Če je dobava osnovnih sredstev oproščena pa kot, da je ekonomska dejavnost v celoti oproščena. Pri tem se popravek odbitka izvede enkrat za celotno preostalo obdobje popravka. V primeru tovrstnega oproščenega prenosa v gospodinjstvo je treba tako opraviti popravek DDV za celotno preostalo 20 letno obdobje.

V primeru, ko ima podjetje ob nabavi pravico do celotnega odbitka DDV in gre za nepremičnine, katerih dobava ni oproščena v skladu s 44. členom ZDDV-1 (dobava objektov po manj kot dveh letih od prve uporabe oziroma vselitve, dobava stavbnih zemljišč, je treba pri prenosu obračunati davek na dodano vrednost. Če podjetje ob nabavi nima pravice do odbitka DDV, je tudi v tem primeru treba odbitek poračunali v okviru 20 letnega obdobja (le da v tem primeru v korist podjetja).

Davčna osnovo pri prenosih sredstev med podjetjem zasebnika in njegovim gospodinjstvom določa 36.a členu ZDDV-1. Pri dobavah blaga ali storitev, ki se opravijo med povezanimi osebami, je tako davčna osnova enaka tržni vrednosti, če je plačilo za dobavo:

  • nižje od tržne vrednosti in naročnik nima pravice do odbitka celotnega davka  na dodano vrednost;
  • nižje od tržne vrednost in dobavitelj te dobave nima pravice do odbitka celotnega DDV ter za dobavo velja oprostitev po 42/1, 44. in 49/2 členu ZDDV-1.
  • višje od tržne vrednosti in dobavitelj nima pravice do celotnega odbitka DDV. 

Za povezane osebe se štejejo osebe, ki so kot take določene v predpisih o obdavčitvi dohodkov pravnih in fizičnih oseb. Posledično je treba prenos nepremičnin v gospodinjstvo opraviti po tržni vrednosti. V ZDDV-1 je tržna vrednost določena kot celoten znesek, ki bi ga kupec ali naročnik v trenutku pridobitve blaga ali storitve pod pogoji lojalne konkurence moral plačati neodvisnemu dobavitelju ali izvajalcu za primerljivo dobavo blaga ali storitev na ozemlju Slovenije. V primeru, da primerljive dobave blaga ali storitev iz prejšnjega odstavka ni mogoče ugotoviti, pomeni tržna vrednost:

  • v zvezi z blagom znesek, ki ni manjši od nabavne cene blaga ali podobnega blaga, ali če ni nabavne cene, od lastne cene, ki se določi v trenutku dobave;
  • v zvezi s storitvami znesek, ki ni manjši od celotnih stroškov, ki jih mora davčni zavezanec plačati za opravljene storitve.

V ZDDV ni predpisanih metod določanja tržne cene, zato se jo lahko določi na poljuben način. Pri tem je treba slediti navodilu, po katerem moramo priti do nabavne cene takšnega ali podobnega blaga, če te ni, pa do lastne cene, določene v trenutku zadržanja blaga. Menim, da lahko kot tržno vrednost uporabite vrednost, ki jo boste za namene ZDoh-2 določili v skladu s Pravilnikom o transfernih cenah. Ko vidite, boste morali kod osnovo za obračun DDV-ja oziroma kot osnovo za oproščen promet vzeti tržno vrednost nepremičnin, ki se prenašajo v gospodinjstvo. Vrednost oproščenih dobav se zapiše v polje 15 obrazca DDV-O, medtem ko se vrednost obdavčenih dobav vpiše v polje 11 obrazca DDV-O.

Odgovor pripravil: Luka Godnič